1.未通过消防验收可否主张租赁合同无效
通过检索现有的公开裁判文书，承租人在房屋无法通过或尚未通过消防验收时，经常向法院主张合同无效，要求出租人退还已付租金，赔偿损失或支付违约金。其主张依据为《合同法》第五十二条（五）：违反法律、行政法规的强制性规定，《消防法》第十三条第二款：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。
最高院曾于2004年3月4日发文《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》，文中明确出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效；租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。
2009年9月1日，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《若干解释》）生效，其第八条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，承租人请求解除合同的，法院应予准许。
2004年3月4日的函复文件因与《若干解释》冲突，于2013年4月8日被最高院废止。
综上，2009年9月1日之前，法院基本以房屋是否属于必须经过公安消防机构验收的房屋来确定租赁合同是否有效，即需要消防验收的，未能通过消防验收，租赁合同无效，仅需备案的，通常不影响租赁合同效力。2019年9月1日以后，法院基本认为房屋是否通过消防验收不影响合同效力，即租赁合同有效。
2. 未通过消防验收后的合同解除权
依据《若干解释》第八条规定，未能通过消防验收的房屋，法律赋予承租人合同解除权，而未赋予出租人解除权。同时参考朱延庆、天长市国维物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷生效裁判，承租人签署租赁合同后发现房屋未能通过消防验收，可以向法院请求解除合同，不宜主张合同无效。
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